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        晶华大厦项目概算调整咨询业务案例分析
      [来源:中天恒达] [作者:马玉峰] [日期:17-01-05] [热度:]


      晶华大厦项目概算调整咨询业务案例分析

      中天恒达工程咨询公司 马玉峰



      北京中天恒达咨询公司受托对晶华大厦项目概算调整工作进行了专项咨询服务。公司受托后及时组建调概咨询项目组,并经调研制定了调概工作方案;项目组根据调整概算工作方案,经过近半年大量艰苦的统计、计算和分析整理工作,完成了调整概算书编制及调概报告编写工作,并根据概算审批工作的要求,最后与概算评审单位进行反复核对、解释和沟通,最终该项目的调整概算获得上级主管部门的顺利批复。

      一、背景描述
      晶华大厦工程位于北京市繁华市区,占地面积19万 m2,设计总建筑面积约60万m2,由1#、2#、3#楼、能源中心及附属配套用房组成。经国家发展改革委授权,由建设单位上级主管部门发文批复该建设项目初步设计,核定工程总投资为552,337万元,资金来源为自筹。
      该建设工程申请调概时,其1#、2#、3#楼主体结构临近完工,能源中心及附属配套用房基本完工,燃气、热力、电力、道路等园区配套市政设施项目大部分已完成签约,但多处于施工准备阶段。因工程投资即将超出批复概算,建设单位委托中天恒达编制调整概算,向上级主管部门申请追加以下投资概算内容:
      ·按项目实际市场价格调整原扩初设计图纸范围内工程项目造价,以保证概算能够与项目按施工图公开招标形成的实际价格情况相符合,以反映项目真实建设成本;
      ·对原概算中未能预料的设计变更、索赔和部分新增附加工程建设内容等进行调整增加,按照合同约定进行计量计价,以满足合同结算资金需求;
      ·对项目因工期延长造成的监理、设计和其他技术咨询等的其他费用进行相应调整。

      二、具体做法

          (一)咨询思路
      本项目在调整概算编制启动时就存在两种编制方法的不同观点:一是按照超概算原因,将超概项目按预计追加投资以项目增减帐方式据实申请;二是根据实施的施工图纸按照概算定额形式重新编制概算,合理预估项目建设成本,以利于追加投资评审时顺利通过。但经过对原概算执行情况进行初步梳理核查,发现本项目原概算因工程规模大、单项工程多,设计深度不一,其编制技术处理比较复杂,因此在编制单项/位工程调整概算时,必须结合项目的实际情况和分析结果,才能确定具体的调整工作方式和编制方法。
      1、“清单综合费用+增减帐方式” 的据实调整方式
      原设计概算在编制中存在采用概算定额、概算指标和造价指标三种形式。由于在最初在编制和审查设计概算时,其编制依据条件有限,燃气、电力、自来水和中水、雨水等小市政工程和室外景观、幕墙、钢结构等专项工程,只有规划建设指标或建筑方案,故相应单项工程概算的编制和审查只能按概算指标或造价指标编列,并得到批复。在后续设计阶段,设计院也未随扩初设计工作进展出具具备一定深度的设计概算;招标阶段,造价咨询公司依据施工图出具的工程量清单控制价和各投标单位的投标预算价也均超出了原概算控制额。
      因此,根据项目的上述实际情况,本次调整概算工作应是主要梳理、分析概算突破原因,分类定量说明调整概算依据并计算调整金额。如果按概算定额编制调整概算,虽也能够实现该目的,但存在以下尚需解决的问题和风险:
      (1)重新按照概算定额编制调整概算不仅工作量大,而且按概算定额编制的调整概算与已按照工程量清单招标定价形成合同预计结算不符,也会继续增加后期工程结算工作量和大量概算控制的不确定性风险;
      (2)在调整概算评审时编制单位必须进行合同价、变更价和索赔等概算价款的还原处理,以满足调整概算的后续审计需求,增加了审计和配合审计工作量。
      (3)对于部分已经按照概算定额编制的单项工程,原概算编制执行的96概算定额与项目建设内容已经脱节,存在大量概算定额不适用问题;加之项目工程设计变更、索赔、价差的陆续发生计入,更使得部分项目概算子目价格与项目实际造价差距甚远,事实已经形成概算与招标合同价严重不配比的现象;在原概算批复不久,北京市就发布了《2004年建设工程概算定额》,且两版概算存在较大差异,如再沿袭原概算定额编制方式将直接影响后续调整概算评审时对其真实性、合理性的审查判断。因本工程结构超限,定额子目的适用问题一直是编制概算和后续概算执行的技术难点,如果重新大量编制补充定额并报批北京造价主管部门,不仅时间也来不及,且需耗费大量的人力、物力,尚存有大量不确定性,在现阶段管理来看不现实,也不符合项目调整概算报批程序的实际需求。因此,即使按现行概算定额重新编制概算依旧不能排除其不能正确指导和预控项目依据合同结算而导致再次超概的风险。
      (4)对于建设项目其他费用,如再根据原概算编制所依据的以往相关文件规定计算,则会出现部分项目概算不足与超额并存现象,且存在与项目实际招标或签约费用严重不符问题,将使后续概算列支产生极大误区。
      因此,从上述梳理分析来看,调整概算的主要目的是申请增加概算投资,保证后续建设合同的履行,此时重新按照现行概算定额编制调整概算,对项目的建设成本的合理市场价格预估或评价将退到次位。经过数次讨论,各方一致同意按项目实际“清单综合费用+增减帐”方式据实申请追加概算投资为工作方案。
      2、据实申请工作方案的关键技术难点
      为使概算调整能够保持原概算批复主导思想和形式的一致性,根据实事求是的原则,在原批复概算架构的基础上,将已实施或已签约项目,按合同价加减设计变更、洽商的预计结算形式,按照以综合费用单价的清单方式将发生的概算项目进行调整汇总,并与原批复概算相对应的汇总项目进行逐项归集、对比,在分析、确定需调整概算的项目后,在此基础上与原概算以全对比形式编制形成此次调整概算书。
      由于该工程的概算和合同清单计价是采用的两种性质不同的计价方式,如需同口径确定实际投资与计划投资的差异,的确存在大量的实际工作困难和工作量,但从对工程建设计价管理整体层面来看,无论清单计价还是定额计价其分部分项工程或单位工程划分却是大致相同的,只要同时熟悉96概算定额和工程量清单计价两种计价方式,是能够找到“同类项”的。所以解决差异分析的方式就是将两种形式的计价子目进行大量拆分、合并,归集“同类项”,尽最大可能方便对比,从中分析、查找两版计价文件的投资差异问题。
      实践证明,采用上述调整概算的工作方法,通过对比分析,项目组找出了概算调整的重点项目,即钢结构、幕墙、建筑装饰和弱电,以上四项调整占建安工程总调整金额的92%。在调整概算说明书中,通过调整单项的对比分析也完全能够充分反映原概算项目与拟调整概算项目的人、机、材等造价指标差异。如,以建筑结构工程分析,土方工程原概算因综合费率高单价偏高;钢筋工成因主材价格上涨,原概算单价偏低,但由于施工图设计与初步设计的差异,原工程量偏大。调整概算通过对上述调整项目的详细单项分析,既能满足调整审查分析的需要,也符合其作为今后投资控制标准的准确性要求。

      (二)咨询内容
      首先,项目组需要收集概算执行和各项造价控制管理情况的文件,对项目概算执行情况进行梳理,从工程造价控制的市场竞争、技术管理和政策环境等因素和概算编制依据、范围以及投资计划变化等方面分析项目概算执行所遇到的问题,确定本次调整概算的重点和技术措施。然后,分专业编制概算调整申请书,包括工程建设基本情况,概算调整的主要理由、调整的主要内容和工程量变化对比清单,调整概算与原批复概算对比表,调整概算书,分类定量说明调整概算的原因、依据和计算方法、概算增减分析说明等;由于本项目调整变化内容较多,故单独成册编制调整前后概算对比表,以及主要变更原因分析。
      由于调整概算工作持续时间较长,在此期间要对概算调整工作请款及时进行阶段性总结、汇报,在调整概算编制完成后应与调整概算审核单位进行充分解释、沟通,全力配合调整概算的后续评审工作。

      (三)咨询流程
      1、首先,项目组根据建设单位提供的财务、合同资料,统计、分析已完工概算项目拟需结算的实际造价成本情况;
      2、然后根据建设单位提供的由造价咨询单位编制的财务成本分析报告、施工单位提报的洽商、监理单位初步审核的索赔等造价控制文件估算、编制未实施项目的造价,分析、汇总各项目的调整概算;
      3、最后根据建设单位、监理、设计、施工等单位提供的资料和信息,分析概算调整项目的原因,收集、整理相关证据、文件,编制概算调整说明书。

      三、取得成效

      (一)成果文件
      根据以上对概算调整工作内容的梳理、分析和汇总,项目组最终编制完成以下调整概算文件资料 :
      1、调整概算申请报告和项目调整概算书、计量底稿;
      2、原初步设计文件和初步设计批复文件等以前概算批复文件 ; 
      3、施工图、设计变更目录以及设计变更批准文件;
      4、与调整概算有关的招标及合同文件、补充协议、备忘录、共同签署的会议纪要,以及变更、洽商、索赔资料;
      5、工程已发生的主要影响工程投资的设备和大宗材料购买货发票(复印件)和合同、暂估价材料认价单、调价文件等资料;
      6、项目建设实施过程中出现变更情形的有关证明材料。

      (二)调整情况
      通过对该工程原概算进行分析,并对已签约项目造价进行计算、统计,最后汇总编制《工程概算调整汇总表》,得出原概算需调整的总体情况如下:
      经概算调整后,工程总造价为8,117,76万元,比原概算总体调增 2,594,39万元,其中:
      1、建安工程造价调整为5,249,61万元,总调增1,531,21万元;
      2、建设工程费用调整为2,663,54万元,总调增1,143,42万元;
      3、另工艺设备配套设施费调增43,73万元;
      4、建设期贷款利息调减-123,98万元;
      5、预备费实际调减0万元。
      调整后总建筑面积60万m2,工程总单方造价为14135.96元/ m2。
      具体调整情况参见附表1《建设工程概算调整汇总表》。

      (三)调整项目
      上述调整概算调增 2,594,39万元,其中因概算范围调整增加109,976万元,占总调整金额的42.39%。范围调整原因主要为以下三点:
      ⑴原概算编制时因图纸设计深度原因只在总说明中列项但未列入概算金额,如室外工程中的标志工程、绿地景观、地铁联络通道等;
      ⑵原概算未包括,但实施过程中必须列支的,如研究试验费、建设单位开办费、工艺配套设施费等;
      ⑶因建设用地范围变化,而发生的拆迁补偿及土地费用。
      建安工程占总体调整费用的54%,为主要调整项,具体调整分析参见附图1、2,其中建安工程调整主要为1#、2#楼,具体分析参见附图3。

      附图1:
       

       
      附图2:


       
      建设工程费用占总体调整费用的40%,主要调概项目为前期土地费用和拆迁补偿费用。
      另利息调整占总体调整费用的4%,工艺配套设施费用占总体调整费用的2%。

      附图3:
       


      五、经验总结
      由于本次调整概算中的主要单项工程概算是采用合同价加减变更的方式进行调整的,在编制和核对过程中的确可以提高工作效率,但因佐证性质的编制、审核方式与按概算定额编制的方式和控制目标存在较多差异,在审核过程和概算审批中也易产生以下不确定性问题:
      1、概算定额方式编制的概算虽在实际执行中可以将审批资金额度分解到合同,但调整概算的申报和批复是不一一对应合同的;而合同加减变更则会形成批复调整金额对应合同和承包商,调整概算的审批会在一定程度上增加承包商的索赔预期,容易产生风险外溢;同时,采用合同价加减变更确定审批调整金额,而非根据工作内容和定额标准审批调整概算,容易产生造价控制依据和合同结算依据的界限模糊,存在一定决策风险。
      2、合同加减变更审核确定调整概算,调整概算中势必将招标竞争、合同谈判策略和管理优化等造价控制过程优惠额度隐去,此部分额度不能成为项目全过程和整体造价控制后续调剂,事实形成造价控制目标的分阶段割裂;而概算定额既是对项目建设的目标值预计,也可以正确评价工程事实建设造价指标的合理标准;
      3、合同加减变更的佐证编制和审核,容易在合同条款和变更处理政策依据的执行上产生因人而异的偏差,尤其是对合同条款的理解歧义,可能造成编制和审核结果的较大差异,给后续工程结算阶段的变更、索赔谈判工作造成不利影响和一定压力。
      4、合同加减变更是对合同实际执行的预期结算结果,缺少了概算定额对项目未来造价全面、合理预估的前瞻性,不能在最大限度上保证概算控制目标的可行性,容易造成漏项或额度不足;这对于确定最后概算投资控制额的工作目标存在一定的不确定性。
      而以概算定额方式编制的概算,工程合理造价可以通过概算定额体系得以最终体现,上述不确定性问题不会单独体现,所以说以概算定额方式编制调整概算在反映建设成本的合理市场价格方面相对本项目调整概算方式更具一定优势。

      六、管理建议

      (一)重视调整概算的评审,保证调整概算的合理性
      对调整概算进行评审,是建设单位加强建设项目投资概算控制的重要内控环节,也是政府投资项目的概算审批管理的程序要求。通过对调整概算进行评审,最终核定概算调整额度,将有助于合理确定和有效控制工程造价,使建设项目最终总投资力求做到准确、完整,防止任意扩大投资规模或出现漏项,从而减少投资缺口、缩小概算与预算之间的差距,确保建设资金及时补充到位,有利于合理分配建设投资资金,加强投资计划管理,可以进一步提高和促进项目的投资效益。 
      2、调整概算的审计
      对于政府投资项目,根据相关管理规定,凡申请调整概算的调增幅度超过原批复概算10%及以上的,原则上审批单位先商请审计机关进行审计,待审计结束后,再视具体情况进行概算调整。
      根据国家投资计划管理部门的规定,对由于价格上涨、政策调整等不可抗因素造成调整概算超过原批复概算的,经评审核定后可以给予调整,但因市场价格波动调增的价差不应作为计取其它费用的基数;对由于勘察、设计、施工、设备材料供应、监理单位过失造成调整概算超过原批复概算的,评审时应根据合同违约责任在核定费用的过程中扣减有关责任单位的费用,并且超出的投资也不应作为计取其它费用的基数。对由于项目单位管理不善、失职渎职,擅自扩大规模、提高标准、增加建设内容,故意漏项和报小建大等造成调整概算超过原批复,应根据建设单位的投资管理制度和国家投资管理规定追究行政管理责任。

      (二)建设项目概算控制及调整工作管理建议
      1、重视投资概算预控工作
      首先要重视投资预控工作,对设计概算要先评审、后审批。通过专业咨询机构审查,将概算不实和概算错、漏项等问题在源头消除,可以有效摒弃胡子工程、钓鱼工程,确保建设项目概算作为投资控制基准的准确性和客观性。
      2、建立概算执行考核责任制
      在设计概算批复后,建设单位应组织项目监理、造价咨询等投资控制顾问,将设计概算按投资承发包管理模式进行分解,建立项目的执行概算,并严格控制工程变更,将概算投资控制目标落实到部门和责任人,实行造价投资目标考核责任制。
      3、重视概算执行的动态管理和监控
      必须重视概算执行的动态管理和监控工作。建设单位合同、计划和财务等投资管理部门,要结合合约管理和工程款支付建立概算执行的对比分析台帐,严格控制概算外项目和概算超支项目,对控制价超概算、暂估价认价超预算、变更项目超暂列金额等项目要实行风险预警,及早实行投资控制纠偏措施。
      4、建立概算执行问题的有效沟通机制
      对概算执性过程中,因不可抗力和市场巨幅波动、政策性调整等因素造成的概算不足问题,应加强与概算审批部门的沟通,在条件适合时及时申请调整概算,真正落实概算动态投资控制,避免项目资金链条断裂风险。
      5、重视概算的投资控制评价作用
      项目调整概算的编制应科学、合理,既要考虑项目概算定额的政府指导性定价特点,更要兼顾工程量清单招标定价的市场因素,实事求是,正确反映项目的真实成本,客观评价项目造价控制工作。



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